Descrição

O imóvel em estudo fica situado no Concelho da Maia, Freguesia de Águas Santas, próximo da auto-estrada A3.A área total do terreno é de 8.159 m², situando-se em zona com predominância de uso florestal e espaços naturais.De acordo com o levantamento topográfico fornecido parte do terreno encontra-se em exploração por uma zona de pedreira.A envolvente é composta por zonas florestais e agrícolas dispersas, sem infraestruturas urbanas completas (saneamento, iluminação pública ou abastecimento de água canalizada).De acordo com a Planta de Ordenamento do PDM da Maia, o terreno encontra-se classificado como Solo Rústico, ―Espaço Florestal‖, integrado na subclasse iii) — Recreio e valorização da paisagem.Esta categoria visa a preservação dos recursos naturais e a valorização paisagística, permitindo apenas usos de lazer, recreio e atividades florestais compatíveis com o ambiente natural.Segundo o Regulamento do PDM, o solo rústico privilegia o desenvolvimento das atividades complementares e compatíveis com as atividades agrícolas, pecuárias e florestais e a edificabilidade em solo rústico deverá assumir um tem caráter excecional, e só é admitida quando indispensável à atividade dominante processada no prédio em causa.Nos termos do artigo 45.º do Regulamento do PDM da Maia, a edificabilidade nesta subclasse é fortemente limitada.São admitidas unicamente construções e infraestruturas de apoio ao recreio, turismo de natureza, valorização ambiental e fruição pública, tais como:- Pequenas edificações de apoio à manutenção, vigilância ou acolhimento;- Equipamentos de lazer e desporto de ar livre;- Infraestruturas paisagísticas e sanitárias de apoio.Inserção na SUOPG 38 — CaverneiraA inserção na SUOPG 38 – Caverneira significa que o terreno integra uma área sujeita a plano de urbanização, plano de pormenor ou operação de loteamento a definir.Enquanto não for aprovado o respetivo instrumento de planeamento, não é expectável a viabilização de construção nova, exceto usos transitórios compatíveis com a classificação florestal.De acordo com o Anexo V do Regulamento do PDM da Maia, a SUOPG 38 tem como objetivos programáticos:- Complexo habitacional e de serviços, beneficiando da proximidade da futura estação do Metro do Porto e do futuro nó do IP1/A3;- Construção de parque dissuasor, em ligação às infraestruturas de transporte previstas;Desenvolvimento do conceito de jardim de proximidade / espaço verde de utilização coletiva (EV1);- Espaços florestais de recreio e lazer, com os mesmos objetivos definidos para a UOPG 7,garantindo salvaguarda e qualificação ambiental do território;- Espaços centrais da SUOPG: índice máximo de edificabilidade 0,50.Para o espaço florestal de recreio e lazer, mantém-se fortemente limitada a construção, permitindo apenas pequenas edificações de apoio ao lazer, recreio ou valorizaçãopaisagística (conforme subclasse iii do PDM).Nas áreas centrais da SUOPG 038 (não coincidem com o terreno em estudo nem com os espaços REN), o índice máximo de edificabilidade permite construções de maior escala, desde que compatíveis com um plano urbanístico a desenvolver e com a salvaguarda ambiental.Viabilidade construtiva previsívelA edificabilidade previsível no terreno em estudo é, portanto, muito reduzida, sendo apenas viável para pequenas construções de apoio florestal, sanitário ou recreativo.A construção habitacional ou comercial de maior escala, não nos parece admissível nas atuais condições regulamentares.