Estime o IRS a pagar sobre o ganho na venda de um imóvel, com o coeficiente de desvalorização da moeda, as despesas dedutíveis e o reinvestimento.
Ao valor de venda subtrai-se o valor de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano da compra, as despesas da compra e da venda e as obras dos últimos 12 anos com fatura. Para residentes em Portugal, 50% do ganho soma-se aos outros rendimentos do ano e paga IRS às taxas normais — por isso o imposto depende do seu escalão.
Se a casa era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda (descontado o empréstimo amortizado) noutra casa para o mesmo fim, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, a mais-valia fica isenta na proporção do valor reinvestido. Desde 2026 há também isenção para quem reinveste em casas para arrendamento habitacional com renda até 2.300 €/mês, e quem tem mais de 65 anos pode reinvestir em seguros ou fundos de pensões. Casas compradas antes de 1989 não pagam mais-valias.
Coeficientes da Portaria n.º 382/2025/1. A portaria para as vendas de 2026 é publicada no fim do ano; até lá usamos a mais recente. Não residentes têm regras próprias — consulte um contabilista.
Ao valor de venda subtrai-se o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda e as despesas de compra, de venda e de obras dos últimos 12 anos. Para residentes, 50% desse ganho soma-se aos outros rendimentos e paga IRS às taxas normais.
Reinvestindo o valor da venda da habitação própria e permanente noutra casa para o mesmo fim (até 24 meses antes ou 36 meses depois) ou, desde 2026, em casas para arrendamento acessível. Maiores de 65 anos podem reinvestir em seguros ou fundos de pensões.
Não. Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 não estão sujeitos a IRS sobre a mais-valia.
Os resultados são estimativas para ajudar a decidir e não substituem o aconselhamento de um banco, contabilista ou advogado. Regras fiscais de 2026, atualizadas a 01/10/2026.